星空体育官网-大连连胜，奠定稳固的前进基础
前言
2016年前11月大连连胜，奠定稳固的前进基础，保利地产销售总额达1889.5亿元，同比增长41.2%，销售面积为1427.5万平方米，同比增长35.2%，增速较2015年同期分别上升29.1和22.3个百分点，按此增速，保利在今年跨越2000亿规模已无悬念。
作为行业领军企业，在市场浪潮中保利地产始终保持稳健发展态势，2016年，保利有效把握市场主流需求，持续优化、升级产品，强化一二线核心城市的深耕力度，实现了新一轮的业绩增长。同时，在一主两翼战略指导下，保利地产积极拓展房地产金融与社区消费服务业务板块，谋求新的利润增长点，期望通过三者的协同作用，逐步构建多元的利润增长模式。
图：保利地产2016年1-11月销售情况
从保利2016年1-11月的销售表现来看，上半年保利在宽松的货币政策背景下，积极把握升温市场，加大推货规模，3月销售额同比翻两番大连连胜，奠定稳固的前进基础；6月冲刺月，销售金额达到2016年单月峰值269.8亿元；前6月销售额1106.3亿元，同比增长45.5%，顺利迈入半年千亿销售俱乐部；下半年销售额均保持同比增长的势头，7月到11月销售总额为783.2亿元，同比增长35.5%。
一、继续深耕一二线，产品、规模齐升级
2016年，保利地产继续苦练内功，聚焦地产主业。产品上紧抓市场主流需求,并基于“5P”战略，推出全生命周期居住系统；布局上深耕核心一二线城市，采取错峰拿地策略规避风险；规模上加速并购与合作，加快主营业务版图的外延式扩张。
? 产品：聚焦主流需求，加速产品升级
图：保利地产2016年1-11月各面积段产品销售额（左）、销售面积（右）占比
2016年前三季度，在多轮货币信贷政策的刺激下，一二线城市房地产市场显著回暖，而“首置”、“首改”产品仍占据主流市场。保利持续强化对主流客群的覆盖，2016年前11月“首置”、“首改”类产品销售额贡献率达70.9%，销售面积比重达80%，特别是90-140平米的首改类产品，销售额和销售面积分别占到了47.8%和55.2%，坚持主流产品的覆盖成为保利业绩稳定增长的有力保证。
图：保利地产全生命周期住宅
除了强化主流产品覆盖外，不断提升产品品质、升级产品成为保利网罗客户的重要法宝，基于“5P”战略的全生命周期居住系统应运而生。2016年保利地产推出全新产品全生命周期居住系统，打造由“和悦系全生命周期住宅、社区商业服务、社区物业服务、健康养老、少儿艺术教育”五大板块组成的居住生态，其中“和悦系全生命周期住宅”包括的核心特点为“绿色建筑、适老化、适幼化、可变户型、收纳系统和家居智能化”，可以适应家庭在各个阶段的变化，满足各个人生阶段的需求。
图：全生命周期住宅部分试点项目优势
全生命周期居住系统产品首先在北京、沈阳、长春、天津、青岛、大连、石家庄和太原北方区域八个城市进行试点。试点项目都是所在城市的重点项目，将全生命周期系统的理念融入到各自的设计规划当中，于细节之处体现对老、中、幼三代活动的关怀，代表了城市公司规划设计的最高水准，同时兼具不同的风格特色。其中，沈阳、青岛、大连、长春和北京的5个试点项目均已经入市，且均取得了良好的销售业绩，从监测的数据来看，2016年1月-11月青岛保利中央公园项目的销售额已超15亿元，大连保利天禧项目的销售额超过10亿元。
? 布局：聚焦核心一二线城市，抓住机遇求发展
在“3+2+X”城市群战略的指导下，2016年保利地产继续聚焦核心一二线城市，培育了多个高产能城市助力业绩增长；同时坚持在一线、一线周边及二线城市错峰拿地。
图：2016年保利地产销售前20城市及增长率
2016年，保利销售前20城市均为一线、二线核心或一线周边强三线城市。从销售额来看，广州、上海、南京、成都等城市贡献超百亿，北京、东莞、佛山、武汉、杭州、合肥、重庆等销售超50亿。
从增速来看，杭州、南京等热点二线城市销售额增长较快，杭州销售额增长率达151.6%，南京销售增长率为89.8%。保利地产通过有效覆盖这些热点城市，把握了一二线城市市场上行的契机，实现销售额大幅增长。
图：保利地产2016年新增土地储备城市等级占比、拿地面积前15城市
2015年末，保利待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中一二线城市占比约为74%，良好的土地储备及土储结构为2016年的业绩提升奠定了良好基础。
2016年，保利在全国维持了稳健的土地拓展节奏，并坚持了其重点一二线城市的拿地策略。前11月新增土地规划建筑面积1201.7万平方米，同比增长3.4%，拿地金额达739.1亿元，拿地金额占销售额的比重达39.1%。从其分布来看，68.2%的新增土地规划建筑面积位于一二线城市，具体来说，保利拿地前十五的城市主要为热点一二线城市如广州、长沙、南京等，还有依托政府发展策略的城市如汕尾，保利在汕尾拿地或为粤东最大的滨海度假项目金町湾项目储备土地。
图：保利地产2016年1-11月招拍挂、合作拿地情况
从拿地节奏来看，保利采取错峰拿地策略，以规避风险。今年二线城市土地市场火爆，南京、合肥、郑州、杭州等城市地王频现。保利在保持土地投资节奏的同时，有意避开了部分过热时间的招拍挂市场，如保利在郑州拿地处于郑州土地火热之前的四月；在7-8月地王井喷的土地市场，保利地产拿地相对保守，而热度渐消的第四季度，加大了招拍挂的拿地力度。可以看出，保利采用了积极拓展但合理规避风险的理性拿地策略。
此外，保利地产加强了合作拿地模式，以控制土地成本，分散经营风险。2016年通过合作方式新增规划建筑面积717.8万平方米，合作拿地城市均为北京、广州、南京、杭州、郑州、长沙、等热点一二线城市及佛山、东莞等发达三线城市。
? 经营：并购重组，加强合作，扩大自身规模
● 并购重组
对于并购，宋广菊曾表示，“十三五”是一个企业收购、兼并的好时期。“保利地产从来没有放弃过收购和兼并”。
2016年，保利加快了并购重组的步伐，对于坚持房地产经营主业的保利来说，通过整合其他公司的地产业务实现外延式扩张，是其做大房地产主业的题中之意。并购重组符合保利进一步做大规模，扩大业务版图的诉求，有利于应对房企之间更加激烈的竞争。所以，在并购上置集团夭折后，保利将目光投向业务承接度更高的中航工业。保利地产以20.3亿元的价格为公司注入9个中航地产项目，注入的房地产项目主要位于江西、四川成都，其中大部分土地性质为住宅，项目总占地面积169.3万平方米，总规划建筑面积331万平方米。此番整合为公司带来丰厚的土地资源储备，或将带动新一轮主营业绩增长。
11月29日，多次提及将进行重整的保利地产与保利置业宣布停牌商讨重组事宜，尽管保利地产与保利置业之间的重组闪电终止，对于想通过并购扩张主业规模的保利来说，未来或许仍将继续上演并购重组大戏。
● 强化合作
表：保利地产2016年合作事件
2016年，保利地产选择一些热点城市的项目进行合作开发。如保利与碧桂园联合打造保利碧桂园天汇项目，集合两大房企的开发经验与实力，建成独居特色城市综合体，战略上来说，保利与总部位于佛山的碧桂园的合作，有助于促进市场集中度进一步提高；保利与拥有丰富商务园区开发经验的亿达中国合作打造商业园区，有助于双方借鉴经验，实现资源互补、战略共赢。纵观保利的合作开发，均选择一二线城市强强联合以达到风险共担、优势互补的共赢目的，同时寻求更大的产品创新和利润提升空间，形成更强的竞争优势。此举有利于保利分散项目风险，节约资金，既符合保利布局重点一二线城市的战略，也有助于保利快速扩大自身规模，应对日益集中的房地产市场。
二、未来：房地产金融、社区消费服务两翼发力，构建多元利润增长模式
保利在企业“十三五”计划中提出，公司将形成以房地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”业务板块布局，通过三者协同作用，逐步构建“多元”的利润增长模式。
? 完善金融布局，助力主业规模增长
保利地产董事长宋广菊曾表示：“十三五期间，公司将完善房地产金融的布局，通过信保基金、保利资本、养老基金、并购基金等并驾齐驱的发展模式，增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长”。
图：保利地产金融业务布局
2016年，保利在金融业务的步伐进一步加快，不断丰富和完善金融服务业务，如其全资子公司保利物业参与设立粤港券商，长期来看对保利的金融产业链起到积极作用，保利投资发起设立名为珠海利晖股权投资合伙企业（有限合伙）的基金，该基金投资滴滴出行公司1.46%股权，这是保利资本首次投资房地产外的业务。
通过发展金融业务，对外一方面可以为外部并购提供资金支持，另一方面可以通过投资获得投资收益；对内可以为主营地产业务提供资金支持，支持保利自身的规模扩张。
? 挖掘客户资源，加速社区消费服务发展
图：保利地产社区服务规模（左）、板块（右）
将“社区消费服务”纳入公司十三五规划，也是保利地产发展思路的重要转变。2016年，保利地产社区消费服务板块布局继续深入，涵盖商业、消费、教育、养老、社区金融等板块。根据资料显示，保利已覆盖全国61个城市，管理面积超过6000万方，服务业主超过百万。同时，公司依托全国化布局，围绕社区消费需求，已完成13家比邻中心、10个健康生活馆、3家和乐少年宫的项目落地，进一步挖掘客户资源，升级社区服务模式。未来，保利将在社区配套服务领域充分挖掘业户资源的消费能力和消费需求。
总结
2016年保利地产胸有成略，在“一主两翼”的指导下持续发展。保利一方面继续深耕主业，把握主流市场为公司的稳定发展奠定坚实基础；另一方面积极布局金融与社区服务，支持主业发展同时创造更多元的利润增长极。未来，保利地产将继续坚持“一主两翼”的发展战略，为公司更大发展保驾护航。
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